湖北宜昌墙体广告 2016年中期报表显现，本年上半年，中海地产完成归属上市
公司股东净赢利同比增加20.6%，到达196.9亿港元，稳坐职业龙头宝座。减去物业重估公允值带来的净利，仍是职业老迈万科53.51亿元的两倍多，更是同属千亿军团的我国恒大20.17亿元的6倍多。
与此一起，中海地产25.28%的经营净利率较2015年同期微增。这是自2010年以来，接连第7年中期净利率坚持25%以上的高水平。
出售方案仅有万科的一半、恒大的六成摆布，但赢利却远超万科、恒大。是什么成果了中海地产的“赢利王”之名？答案隐藏在
公司的财政报表中。从详细的财政指标来看，低“三费”、低融资本钱、中高端项目高周转，再加上收买吞并财物带来的收益，是中海卫冕“赢利王”的取胜法宝。
低费低息下的高利
21世纪经济报导记者计算2010年至2016年中海地产财政数据显现，7年间尽管净赢利同比增速阅历了从高速到中高速的变化（其间2012年受到职业全体不景气的影响，净赢利增速为近年低谷），但仍坚持了每年净赢利在18%以上的中高速。
在
房地产职业净利率遍及进入“个位年代”之时，中海仍坚持了一向的高水平。
中投证券剖析师李少明计算，2011年至今（除2010年外）
房地产职业全体的净利率都处在下行趋势中，每年的降幅大约为一个百分点，本年更是到达了10%的最低值。从全年来看，这个数字仍将维持在个位数水准。
比照中海地产，其除了净赢利在职业居首外，净利率水准更是逆势上升，2014年至2016年上半年时期的净利率分别为25.03%、25.16%和25.19%。
毛利率方面，尽管中海地产毛利率同比降低了4个百分点至28.2%，是
公司这些年毛利率的低谷，但仍高于职业均匀水准。
中海地产办理层表明，2016年上半年多项一次性本钱结转是毛利率下滑的首要原因，但预期已挨近底部，2016年全年整体毛赢利仍将挨近30% 。
一般，职业剖析人士以为中海地产之所以能变成赢利王归功于本钱操控，首要是由于中海是做修建发家，在建安本钱方面操控才能强，办理谨慎，三费等费用操控严。
依据记者计算，中海的“三费”占比较低，出售、行政以及利息费用占总收入的比值呈降低趋势，从2010年中期5.10%的水平不断降低，本年更是到达了2.88%的最低值。
比较之下，职业龙头万科的“三费”占比也在本年到达低值，但约7.43%的占比与中海比较仍高出不少。而在李少明的计算中，本年上半年
房地产职业三费占比均匀水平约在9.1%，也同样是这些年的最低水准。
“对于超大型房企来说，费用率相差几个点，即是几十亿，这省下来的即是赢利。”一大型房企出资财政部人士说。
此外，中海体现出了强融资才能，能够以较低本钱融资。半年报显现，本年8月，中海发行了60亿元的
公司债，其利率降低到了3.10%，现在中海的加 权均匀假贷本钱大约在3.97%。尽管保利在近期发行了创纪录的低利率
公司债，可有用置换高本钱债款100亿元，利率约2.95%，但当时保利的债款本钱 为5.02%，虽在职业中坚持低债款本钱的前列，但与中海比较仍有必定间隔。而出售方案直追万科的恒大，融资利率更高，2016年上半年恒大银行借款利息 为8.46%，发行
公司收据和
公司债本钱在8%-15%之间。
并购结合与高周转
知情人士对记者表明，本钱操控仅仅中海高赢利之谜答案的一有些，另一有些最少还应包含两方面：一是中海有着超强的职业结合才能；二是中海有着极高的操盘才能，优异项目盈余才能强劲。
数据显现，2010年至今，中海地产已进行了对我国海外宏洋、母
公司我国修建股份和中信地产的三场结合并购，交易对价近700亿元，总财物价值超越2000亿元，直接取得了超越3700万平方米的土地储备。现在，中海并购中信地产住所事务已棋近结局。
在这三次并购中，中海所付出的现金仅数十亿，大都在股权及财物兑付。也即是说，中海经过三次并购变成我国
房地产职业的并购王，也一起成果了其赢利王的位置。
就地产项目开发才能来看，以2015年末于
深圳正式推出的豪宅项目中海天钻为例，该项目来自于鹿丹村城市更新项目，也是
深圳首个成功拆除改造的产品住所小区。
中海尽管拿地表面上只花了8.88亿元，但由于要配建回迁房，隐含本钱到达20多亿元。
深圳市住建局发表的方案方案显现，重建后的鹿丹村共有住所楼11栋，其间回迁房有9栋，可出售产品住所2栋，总户数1535户，总出资额近25亿元。
如此高难度的项目要想盈余，对开发商的请求极高。
与别的房企中高端项目耗时长不一样，中海在“巨大上”项目上体现出了高周转，这提高了资金本钱，带来更多赢利。天钻项目从2015年拿到项目至入市也不过一年时刻。
资料显现，中海天钻项目总的可售套数仅约240套，有120平3房及180平4房两种房型，可售总面积约为3.99万平方米。依照现在罗湖区豪宅项目动辄10万元的单价，该项目可售货值最少在40亿元。
21世纪经济报导记者记得取得的最新信息显现，在不到一年时刻内，这个单价约10万的豪宅项目只剩下50套之前没有卖的高层景象单位。
“中海的团队在业内是最强的，哪怕万科、碧桂园从中海挖走了那么多人，但能把豪宅玩到如此高周转的，还是中海。”
深圳一房企高层对记者表明。
实际上，中高端项目一直以来都是中海的强项。
深圳中海九号第宅从2012年11月28日拿地到2013年11月3日第一期开盘，周期不到一年的时刻；在
深圳全市，中海手上的中高端项目周期均操控在两年以内，别的
公司则在五年摆布。
这么的高周转使得中海的回款才能体现突出。本年上半年，中海具有1179.7亿港元现金，利率覆盖率更是从去年同期的9.9倍提升至12.3倍，流 动比率也从在2.00摆布动摇进一步提升至了3.02，体现出了中海的高流动性和稳健的财政。这在
房地产这个高负债的职业来说非常罕见，本年上半年万科的 速动比率为1.25，碧桂园为1.35。
依照中海的方案，十三五方案内合约出售达4000亿港元，假如依照2016年2100亿港元的合约出售算，将来四年坚持17.5%的年均增加速度就能完成目标，对于中海而言难度并不大。
