湖北宜昌墙体广告   　　去库存是当时房地产商场调控的首要任务，因为实体商业不景气，商业地产等非住所去库存局势比住所更为严重。记者采访了解到，不少二三线城市商业、办公 用房可售周期已达50个月摆布，对此，福建、四川、昆明等地出台“商改住”方针。有关专家和业内人士主张，各地可经过供地、计划操控增量，支撑待开发用 地、已建商业用房运用性质改动等多种方法，推动商业地产去库存。
　　商业地产“入冬”
　　上一年以来，我国百货业态出现会集关店潮，百盛、天虹、王府井、万达等闻名百货公司封闭有些门店。一起，另一零售主力业态——“大卖场”也陷入成绩下滑 窘境，大润发超市初次停止了增长，永辉超市成绩也出现了小幅下滑，别的一些卖场因为成绩欠安，纷繁怠慢乃至暂停了开店计划。
　　依据中华全国商业信息基地数据，2016年上半年全国50家要点大型零售公司零售额同比累计下降3.1％，比较上年同期回落了4.2个百分点。
　　实体商业不景气，使商业地产陷入“寒冬”。记者驱车沿成都城南的天府大路、益州大路行进，不时能够看到处于罢工状况的商业楼盘。据统计，四川商业地产 等非住所库存尤为杰出，不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月摆布，成都市基地商业地产可售周期时间则更长。
　　业界反映，如今各地去库存首要注重住所，商业地产还未导致满足注重，但实际上商业地产去库存局势愈加严重。“商业地产去库存的压力比住所地产还要大。”商务部商场运行专家、我国商业地产联盟秘书长王永平说。
　　某研讨院常务副院长黄瑜剖析，现在成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超越30％，显着高于别的城市；有些城市的短期商办库存现已超越住所，如2016年5月成都的商办可售面积为1007万平方米，而同期住所库存仅为749万平方米。
　　国家统计局数据显现，到7月末，全国商品房待售面积71382万平方米。与6月末比较，住所待售面积削减415万平方米，但一起，办公楼待售面积添加26万平方米，商业营业用房待售面积添加196万平方米。业界人士以为，商业地产去库存局势比住所愈加严重。
　　本年上半年，继福建、昆明以后，商业库存较高的四川省也推出“商改住”新方针。依照四川的新政，已悉数缴清土地出让金的待开发商业用地，可依据土地使 用权人申请，在契合计划和有关规定条件下，经审批转型为商品住所用地，从头核定出让价款；已建在建的商业用房在不改动别的计划条件的前提下，经法定程序批 准并向社会公示无异议后，可改动修建运用功用，用于教学训练、幼儿园、康养、文明、旅行等运营性、公益性用处。
　　该方针正在逐渐施行执行。近来，成都市高新计划建造局发布的一则《成都高新区南部副基地科技创业基地片区控规（第8.1版）、石墙片区控规（第4.2 版），锦江区裕民片区控计划、包江桥片区控计划（第3版）、潘家沟片区控计划（第1版）控规更新计划公告》的图纸文件引起业内亲近注重。计划中触及金融城 三期土地全方位调整计划，引人瞩目的是，调整范围内很多商业性质土地改动为住所用地。
　　“商改住”有助开发商追求“未来”
　　王永平说，现在，商业地产职业出现整体性艰难，疑问既来自职业内部，如商业计划失控、地产商业项目供给量过大等，也有电商冲击、经济下行等外部要素。因此，商业地产去库存效果，直接关系到商场是否能健康开展。
　　“开发商最大的压力来自于出资后很多物业的库存。”阳光100集团常务副总裁范小冲说，因为开发商自身的资金本钱很大，假如房钱不能超越资金利息、物业不能很快变现，开发商压力仍是很大的。
　　在这些压力下，商业地产开发商开端纷繁追求“未来”。北辰实业股份有限公司总经理曾劲说，北辰一向以北京为基地在开展，但这些年，也进入了武汉、杭 州、南京、姑苏、长沙等全国多个城市，开发了20多个项目，其间不乏大体量的商业地产项目。“按眼下局势，咱们不扫除出售或租借一有些商业财物，以盘活商 业财物。”
　　以“酒店＋地产”形式运营为特征的成都明宇实业董事长张建明表明：“面临当时的商场局势，需要有新的商业业态来填充，商业地产项目一定要创新才有未来。”
　　四川的新政遭到业界期待。成都一位开发商说，政府出台这个“商改住”方针犹如“济困扶危”，经过“商改住”方针，给有些开发商供给了一个合法“转舵”的时机。
　　“四川新政出台后，一些契合条件的商业用地开发商会赶快进行‘商改住’的改动。”长时间研讨土地和住所商场的西南财经大学经济学院副教授刘璐以为，因为 住所自身供给量无穷，这些商业项目“变性”后，不会对原有住所商场构成大冲击，可是商业用地一般方位较好，在转变为住所用地以后，会建造一些较受商场追捧 的高性价比住所商品。
　　业内人士以为，“商改住”有望加快商业地产去库存。成都业内人士剖析说，首要，有助于减轻商业地产积压，有利于盘活城市资源。其次，商业项目改成住所 商品后，产权有望从本来的40年变成70年，这能够增强开发商和出资者的决心。第三，成都等地多年来推广高容积率目标，尤其是商业用地，这次“商改住”政 策，或许是政府进行工业深度变革的时机。
　　去库存宜分类施策“有保有压”
　　住建部住所专家委员会副主任、我国商业地产联盟理事长顾云昌说，当时去库存出现“三大”特征：库存大、分解大、难度大。政府的责任是真实管控好土地的 供给量，不要啥地段好啥地段就卖商业地产，不要“这个当地一定要搞写字楼、这个当地一定要搞购物基地”，而是要依据商场需求，该扩展的扩展，该削减的 削减，有保有压。
　　关于商业地产去库存，有关专家和业内人士主张：
　　一是优化供给构造，经过供地、计划等途径操控增量。依照“一市一策”“一县一策”的准则，量体裁衣制定商业地产去库存办法。关于库存量大的三四线城市，要暂停商业用地出让。而在供需严重的一二线城市，恰当加大土地供给，避免报价上涨过快。
　　二是参考福建、四川、昆明等地做法，支撑待开发用地、已建商业用房运用性质改动。刘璐表明，一般来说，商业用地报价要低于住所用地价，假如改动土地用处，土地出让金的补缴规范是啥？是依照起拍价仍是依照周围别的地块的参考价？这在“商改住”方针中要细化执行。
　　三是下降房企资金压力。业界盼望减免非住所房产税，撤销公司所得税及土地增值税预征，下降“营改增”增值税税率，明确使用地下基础设备构成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设备在公司所得税前扣减等。