福建厦门墙体广告 受高库存压力影响，商办市场去库存工作刻不容缓。7月21日，省政府办公厅下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》（以下简称“通知”），提出了因城因地精准施策、严控商业办公用地供给、打通商业办公房地产库存转换通道等六条新政。虽然厦门尚未出台相关执行细则，但是思索到国度层面在五月以来推行的“营改增”、允许“商改租”等措施，以及厦门出台限制住宅市场投资性需求，带来的购置力可能朝商办物业转移，近段时间，商办市场遭到各方普遍关注。 供给量、土地出让面积均减少
从源头减轻库存压力
严厉控制商业办公用地特别是城市商业综合体用地的供给数量，是本次《通知》的重要内容之一。今年3月份发布的2016厦门土地出让方案中，也早已明白了“‘有保有压’优化供地构造，控制商办用地供给”的目的。 据厦门土地研讨中心数据，2016年1—6月，厦门土地商办用地出让总建筑面积 21.98万平方米，占2015年全年商办土地总出让面积31.4%，商办土地出让节拍明显减缓。与此同时，商办物业供给量也呈递加趋向，2016年前六个月，厦门商办新增供给量33.78万平方米，占去年全年商办总供给量的34.99%。 业内人士剖析，此举意在从供应侧严厉控制存量的增长，缓解商办市场库存压力，为市场博得一定的消化期。第一安定戴维斯厦门公司总经理张守亮表示，精确地讲，土地出让应该是“调整”，而非“控制”，应真正依据市场现状主动调理各区域和板块的供地范围，注重产业集群的合理性，决不能一刀切。 支持项目转型备受等待
“商改租”范畴或大有空间
《通知》关于“支持房地产开发企业将商业办公房地产项目（含soho项目）整体或局部转型”的规则引人瞩目。这一细则与6月3日国务院《关于加快培育和开展住房租赁市场的若干意见》中，关于“允许将商业用房等按规则改建为租赁住房”的规则相照应，都被视为商办市场去库存的重要手腕。 ??事实上，在项目转型方面，局部产品已率先开端尝试转型，在不改动产权属性的前提下，在运用功用上停止拓展。比方中山路片区的南中广场毕思特酒店项目，将运用功用完成为“商改住”后再停止销售，获得了不错的效果。 ??另外，一些知名的企业，如UONE社区、世联行等试水住房租赁市场，以“商改租”在一定水平上助力商办存量消化。以UONE社区为例，自去年成立以来，在厦可租房源已达4000间，遍及湖里、杏林和海沧，房源主要来自开发商未售完和散户业掌管有的住宅或者SOHO产品。UONE社区CEO陈振榕表示，像UONE社区一样的租赁产品能够加快商办物业，特别是SOHO的销售速度，也能盘活较偏僻地段的存量，降低空置率。厦门世联地产总经理梁丰也表示，世联在厦的长租公寓正在寻觅理想的标的物。他强调，商办产品在规划设计较特殊，转型还需相应的配套、政策法规支持，触及消防等多方面问题。 关于变卦土地属性的“商改住”做法，专家表示并不悲观。张守亮以为，“商改住”对未开发的企业有一定的调整时机，但变卦属性只能起到缓解作用，开发商要补交地价，变性后的产品可能面临后遗症。“除了本身规划设计上的硬伤，不少项目配套是按商务区来打造的，硬性改造后的产品其实并不宜居。”
住宅限贷政策降临
客户有望分流到商办市场
7月15日，厦门出台楼市新政，规则有2笔及以上住房贷款记载且均已结清，购置普通住宅首付最低为50%，有1笔住房贷款记载未结清的，首付最低为60%。这一比例与购置商业用房首付最低50%相差不大。对买住宅首付升高的投资客而言，住宅与商办物业的置业首付本钱已根本持平，或将成为其出手商办物业的缘由。而有2笔住房贷款未结清不能贷款买住宅的投资客们，无疑将被挤压到其他的投资范畴。业界以为，在此背景下，必定会有一局部客户将流入到“不限购、不限贷”的商办市场。 均和评价董事长王崎以为，购置商办物业最高贷款年限只要十年，利息支出压力大，而租金收益又不高。他表示:“去库存无妨从信贷政策动手，或降低首付，或延长贷款年限，从而降低投资本钱。”但张守亮表示，目前资金流向不均衡所招致的资本短缺照旧存在，信贷政策上的调整有一定的难度。
专家声音
商办规划应
市场化科学地分配
商办市场去库存政策的制定应做到宜疏不宜堵，需求研讨各个区域的不同，依据市场的供需停止辨别和研讨。写字楼市场需求完善商贸区建立，减少CBD自觉扩张，而商业市场则应该朝社区化方向开展，研讨合适旅游购物的商业形式，打造合适宜居城市开展的社区商业。“在将来的商办规划上，应该停止市场化科学的分配，该增的增，该减的减，增强城市根底设备的完善，降低企业运营本钱。” 机构观念
商办去库存将依赖
落地性政策施行
为了调和商办类产品与住宅日益严峻的分化态势，省政府时隔近半年再度出台旨在“去库存”的新政，而且目的直指商办市场。
相比于2月出台的“去库存八条”有明白的信贷政策调整，此番新政更多是指导性的倡议，将依赖于中央政府制定落地性的政策。以厦门为例，7月15日刚刚出台了包括“限贷”在内的七条新政，能够说中央性房地产市场开展的差别化使得政策的制定和施行都要更为精密。本次新政中提到了控制商办用地的供给并标准库存统计口径，与厦门“7·15新政”提出的加大寓居用地供给相比，又表现了关于商办和住宅产品类型不同的调控方向，以期从供求构造动身，从基本上改善冷热不均的市场格局。关于商办项目用处转换等“老面孔”的说法，随着市场的变化，长租公寓项目的涌现也为这一想法提供了可能。
