湖北宜昌墙体广告 2016年以来土地商场高温不退，“面粉贵过面包”好像变成商场常态，
南京、姑苏、
合肥、
杭州、
上海等城市土地成交
报价纪录屡被改写。
地价的迅速攀升，来自对
报价迅速上涨的信心，但自2016年3月底以来，不只职业方针面出现反复，请求“稳房价”；“权威人士”更是直接对“加杠杆去库存”全部否定。职业宏观布景的不确定性，让业界也难免为这些新晋高溢价土地捏一把汗。
这些地块的工作状况终究怎么？
延缓入市是主流
在
房地产职业，如今关于拿地流传着这么一句话。“拿地是死，不拿地更是死。”背面的意义是，因为地价高企，开发商拿地很也许面对较大危险；但假如不拿地，开发商也许就要面对“断顿”的生计危机。
这种状况下拿下高溢价土地真的没有危险吗？
以北京市为例。北京历史上累计出让的经营性用地楼面价超越3万的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿。到2016年9月8日，这59宗地块的出售额仅337.8亿。
华夏地产剖析师张大伟表明，这些高价地许多都是2014-2015年入市，入市项目只需不到20个。从出售节奏看，大多数项目延缓入市现已超越1年，本来现已开端承当资金压力，其间很大多数的出售额还来自于保障房有些。
张大伟称，从如今状况看，入市的高价地项目取得出售成绩有一个十分显着的特征，都是五环及五环周围项目。这59宗地块总货值预期将在3800亿，到本年6月完成224亿的出售额，如今来看，只相当于一年的资金本钱。
21世纪经济报导记者发现，59宗高价地中，只需17宗有出售成绩，如华润城、万柳书院、龙湖西宸原著、北京壹号院等。
张大伟以为，北京五环外高价地数量十分多，包含延庆、顺义、大兴等区域，公寓类高价地数量很多，都给将来商场带来危险。北京、
上海出让的多宗住所用地， 均有“7090”的请求，但这并没有抑制住高价地出现。全体看，将来刚需现已只能瞄准二手房商场。依照如今地价超越房价的趋势，需求将来2年房价上涨 100%以上，这些高价地才干上市。
某剖析师房玲表明，房企抢夺优异项目时通常树立在对将来商场达观的预期之上，但过高的楼板价 使有些地块在拿地后迟迟未能顺畅入市，典型的事例有合景泰富崇文菜商场地块。还有有些地块因为项目体量大，一起触及地块整理、拆迁等疑问，大大延迟了项目 开发速度，如
南京中冶下关高价地块。
据21世纪经济报导记者计算，两年内未开工的高价地项目不在少量。比方，
南京中冶置地拿下的下关区 滨江1号地和3号地，地块成交日期为2010年9月；富力地产在
无锡拿下的XDG-2009-77地块，成交于2010年；合景泰富2011年拿下的崇文 菜商场（含西侧地）地块等。
解套的秘密
纵观高价地解套进程，需求开发商“各显神通”。其间定位、降价、择机入市都很首要。
2014年1月28日，方兴地产以101亿元，溢价111.5%夺得
上海闸北区大宁路大街325邻居住所用地，折合楼板价47609元/平方米。与该地 块附近的三个楼盘，其间2个在2014年头计算的毛坯
报价在3万-4.6万元/平方米，另一个项目二手房挂牌价4.7万元/平方米，均低于前述楼板价，业 内大略预算该高价地需求
报价到达7万元。2015年4月，方兴大宁金茂府正式开盘，初次推出开盘价约68090元/平方米。到本年4月，已推出的674 套中卖出了643套，去化率到达95%，均匀
报价73112元/平方米。
房玲称，大宁金茂府的包围在于其定位精准。开盘之前，大宁区域 简直处于新房供给“断档期”，仅有中环边的象屿悦府项目，以二手房为主。因为项目楼板价直接高过周边新房且区域开展空间较大，金茂府挑选做中高端项目，打 造区域标杆。一方面是大宁区域的日子配套能够接受中高端客户；另一方面，在大宁区域并无同类型竞品，创造区域标杆将使项目变成中高端客户的仅有挑选。
比较之下，有些项目则是前期定位中客户定位和商品定位失误，致使出售不尽善尽美。例如嘉定新城常发豪庭项目，2009年以超越4倍溢价夺得土 地，2012年8月开盘时，
报价低于全部板块均价。剖析以为，项目主推大户型（200平方米），并未与以刚需为主的嘉定新城相交融是项目首要失误。
某供给的数据显现，如华润佘山九里项目为2009年9月拿下地块，楼面价为11502元/平方米，溢价率高达226.72%。初次开盘
报价为52210元/平方米，如今
报价仅为22819元/平方米。
单价地王地块因为拿地本钱高，需求以较高的出售
报价问世，以确保
公司开发利润，这类地块通常需求等候商场时机入市。但少量高价地项目因为竞拍时对将来预 期过于达观，致使商场环境一直无法满意预期
报价。此刻，
公司迫于外界压力或资金需求，只能拉低
报价入市，以交换项目去化。
开发商的利润 率也从另一面出现了高价地本钱之重。2016年上半年，135家房企的净利润率只需8.15%，即使在成交低迷的2015年同期，利润率也有10.1%。 2016年上半年，135家房企的营业收入为5695.3亿，比较2015年同期涨幅高达37.11%。但同期净利润仅为464.3亿，同比涨幅12%。
泰禾集团（0.00,0.000,0.00%）董事长黄其森曾举例称，“
厦门宅院项目，泰禾拿地时是
厦门的高价地，总价逾三十亿，假如泰禾如今再去拿这块地，再加一百亿也拿不下来了。我们觉得泰禾也许赚了大钱，事实上在这一百亿增值里边，泰禾仅赚了20%。”
新城控股（0.00,0.000,0.00%）副 总裁欧阳捷以为，如今看，有的房企好像激进，但只需现金流不断，即使资金本钱高些，将来也也许通过房价上涨抵消本钱添加。曩昔也有粤系、闽系房企激进扩大 的事例，如今现已规划增加跃进全国30强以内，这影响了有些房企的神经。将来方针还看不到改动的痕迹，房价上涨趋势就不会改动，这种激进景象也不会中止。
