围墙广告  “咱们2014年去看房的时分围墙就存在了，一层比二层贵那么多，围墙相当于咱们花钱买的。这墙现已存在快到两年，怎样能说拆就拆？”万科西庐的一位业主质疑道
　　“假如围墙的疑问无法妥善解决，咱们下一步也许会申述杭州万科。”5月13日，杭州万科西庐的业主陈女士通知法治周末记者。
　　在此之前，陈女士以及万科西庐的其他93位业主现已为围墙的疑问奔波数月。
　　陈女士通知记者，2014年她去项目售楼处看房时，出售人员就表明一层带有院子和围墙，样板间和售楼处沙盘也显现一层有围墙，而且开发商杭 州万州置业有限公司（因杭州万州置业有限公司为万科在杭州设立的项目公司，该公司以下简称为杭州万科）在2015年年末交房时提供给业主的《房子交给须 知》里清晰写道：“院子交给为实体围墙。”
　　为了证明自个所述为实，陈女士向记者出示了盖有杭州万科公章的《房子交给须知》。
　　但在购房近两年以后，在2016年2月底，陈女士等业主了解到，城管有些断定万科西庐在一层筑起的围墙是违章修建，需求撤除。
　　“其时即是由于思考到围墙的存在，使得一层房子显得有别墅性质，且更具私密性，所以咱们其时比二层业主多花几十万元乃至上百万元，采购了一层的房子。”陈女士通知记者。
　　因此，如今围墙也许会被撤除的现实，让陈女士等人不能承受。
　　“咱们2014年去看房的时分围墙就存在了，一层比二层贵那么多，围墙相当于咱们花钱买的。这墙现已存在快到两年，怎样能说拆就拆？”陈女士质疑道。
　　就陈女士所提的这些疑问，杭州万科公关人士在回复法治周末记者采访时表明，政府有关有些现已介入一楼院子疑问，如今还在行政程序过程中，没有构成终究定论，公司会继续与一楼业主坚持交流，一起协商解决方案。
　　对于陈女士所说的房子报价疑问，杭州万科公关人士则表明，房子出售是一房一价，依据不一样的方位、户型定价纷歧，在不一样的出售阶段，房子报价也有差异。
　　城管断定围墙违建
　　陈女士通知记者，他们是在2016年年后才知道围墙也许会被拆掉的。
　　法治周末记者拿到了一份杭州市西湖区城市管理行政执法局（以下简称西湖区城管局）对杭州万科开出的行政处分决议书（以下简称处分决议书），该处分决议书的落款日期为2016年2月29日。
　　处分决议书显现：“经核实，杭州市计划局西湖计划分局断定：‘该缔造（即围墙）未在杭州市计划局办理过计划答应手续。’故该实心围墙归于违法缔造。”
　　西湖区城管局以为，杭州万科的做法违背了《中华人民共和国城乡计划法》第四十条榜首款“在城市、镇计划区内进行修建物、构筑物、路途、管线 和其他工程缔造的，缔造单位或个人应当向城市、县人民政府城乡计划主管有些或省、自治区、直辖市人民政府断定的镇人民政府恳求办理缔造工程计划答应证”的 规则，归于未获得缔造工程计划答应证进行缔造的做法。
　　“本机对于2月24日向杭州万科直接下达了《行政处分奉告书》，当事人在收到奉告书起三日内未向本机关提出陈说、申辩，视为主动抛弃陈说、申辩权力。”西湖区城管局称。
　　西湖区城管局表明，依据城乡计划法的规则，责令杭州万科在收到处分决议书三日内自行撤除围墙。
　　“如不服本处分决议，能够自收到本决议60日内向杭州市西湖区人民政府或杭州市城市管理行政执法局恳求行政复议，或六个月内向杭州市西湖区人民法院提起行政诉讼。”西湖区城管局表明。
　　记者联络到杭州万科的公关人员，问询杭州万科是不是收到了行政处分决议书、是不是就此事提起了行政复议或行政诉讼，但在发给法治周末记者的回复中，杭州万科方面未对此疑问进行答复。
　　不过陈女士通知法治周末记者，业主代表与杭州万科的有关工作人员在5月12日曾进行过一次座谈，座谈会上杭州万科表明未恳求行政复议。
　　那么围墙如今是不是只有被拆这一条路？
　　“并非如此。首先，西湖区城管局开出的处分决议书，行政相对人是杭州万科，假如杭州万科不服，是能够提起行政复议或诉讼的，在行政复议和诉 讼时期，围墙是不能拆的。从时刻上来看，杭州万科的复议期限现已过了，可是诉讼期限还没有过，还有诉讼的时机。其次，即便杭州万科不恳求复议或提申述讼， 购房人作为利害关系人，也有权力提起行政复议或诉讼，能够以此推迟撤除的时刻。”中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣对法治周末记者剖析道。
　　杭州万科是不是违约
　　西湖区城管局开出的处分决议书显现，经查阅从杭州市房产档案馆调取的该项目一楼的《浙江省商品房买卖合同》，当事人建立的实心围墙并未与一楼业主达到有关协议。
　　陈女士表明，在购房合同里的确没有对于实心围墙的约好，可是杭州万科在售房时的确表明一楼有院子使用权，有实心围墙，沙盘显现也有实心围墙，《房子交给须知》中对于院子交给面积、院子为实体围墙以及院子面积的测算办法写的都很明白。
　　“样板间即是一层的某一户改造的，其时就有围墙，且围墙如今仍在。”陈女士向记者出示了样板间的相片。
　　那么，《房子交给须知》的法令地位怎么？这一文件是不是对开发商有约束力？
　　“《房子交给须知》是开发商单方起草的、购房人办理入住时应该提交的材料以及结清的费用等程序性的指引，在须知中清晰写明院子交给的面积和 围墙的存在，就归于给购房者的一种许诺，也应该归于合同的组成有些。假如开发商无法交给有院子有围墙的房子，足以构成违约。”王玉臣律师表明。
　　王玉臣律师还弥补称，开发商的宣扬册图像、沙盘都归于出售广告或宣扬材料，通常状况下，开发商的出售广告和宣扬材料都归于要约约请，即不视 为合同的组成有些。可是，出卖人就商品房开发计划范围内的房子及有关设备所做的阐明和许诺具体清晰，并对购房人签署合同以及报价的断定有严重影响的，能够 视为要约。
　　“假如真如购房者所称，一层报价比二层贵，而依照常理一层的报价要低于楼上的报价，这足以阐明院子和围墙对于购房人采购一层有严重的影响。 严厉来说，开发商的宣扬材料和沙盘现已构成了要约，对开发商也有约束力。依据这种思考，假如围墙被拆，开发商也归于违约。”王玉臣说。
　　陈女士还向记者提供了一组数据，即万科西庐有三个户型，面积别离约为90平方米、138平方米、175平方米，粗略计算相应户型一层别离比二层均匀多57万元、89万元和119万元。
　　不过陈女士也表明，杭州万科对一层购房者赠送有地下室。
　　杭州万科是不是存在虚伪宣扬
　　“从杭州市城市计划档案馆调取的该项意图《总平面图》和《竣工总平面图》显现，一楼围墙为项目竣工计划核实后建立的。”西湖区城管局开出的处分决议书上还有这么的表述。
　　在承受法治周末记者采访时，陈女士还表明，假如万科西庐的全部《竣工总平面图》上没有围墙，那就阐明万科西庐的全部项目计划中是没有围墙 的。可是杭州万科从开盘到出售一向未奉告购房者现实这一现实，反而以围墙、院子等作为卖点招引消费者，乃至在交房时都在经过房子交给须知的形式许诺围墙的 存在，这归于虚伪宣扬。
　　“杭州万科在购房合同里是不是与一层购房者就围墙、院子的状况进行约好？或许说，杭州万科是不是向一层的购房者许诺，房子交给时富含围墙？”记者亦就此疑问采访杭州万科方面。
　　杭州万科方面对此事的回复中并未提及围墙一事，仅仅提及，公司在沙盘模型及实景示范区中均对一楼院子作了阐明和展现，并在商品房买卖合同中与一切买受人作了相应住户对一楼院子享有专属使用权的约好，不存在欺骗客户的做法。
　　对于陈女士的说法，王玉臣剖析道，《商品房出售管理办法》第十四条清晰规则：“房地产开发企业、房地产中介服务安排发布商品房出售宣扬广告，内容有必要实在、合法、科学、精确。”
　　“假如陈女士所述均现实，万科的宣扬明显不契合‘实在、合法、科学、精确’这八个字。”王玉臣说。
　　王玉臣还弥补道，陈女士等人购房时是在2014年，那时《房地产广告发布规则》没有实施，其时实施的是《房地产广告发布暂行规则》。《房地 产广告发布暂行规则》清晰规则：“违背国家有关规则缔造的，不得发布广告。”假如万科的确是在2014年2月就开端未经审批缔造围墙，阐明缔造做法中存在 违建做法，明显也是不能以此为卖点进行任何出售宣扬的。
　　“所以，我个人以为万科开端的这种做法现已构成了虚伪宣扬和诈骗。依据合同法第五十四条的规则，一方以诈骗、钳制的手法或许乘人之危，使对 方在违背实在意思的状况下缔结的合同，受损害方有权恳求人民法院或许仲裁安排变更或许吊销。业主能够以此为理由恳求吊销合同，进行退房。”王玉臣说。
　　交房程序是不是合法
　　陈女士等人对处分决议书中的一些对于围墙缔造现实的表述也不认可。
　　处分决议书称，2015年12月30日，执法人员问询了杭州万科的授权委托人潘木红，潘木红就围墙的基本状况、用处、缔造时刻进行了论述。
　　“经查明，2015年8月18日，万科西庐完成竣工检验，杭州万科在小区竣工检验后开端谋划缔造实心围墙，竣工日期为2015年11月底。”处分决议书中写道。
　　“但现实上，围墙在2014年2月就在建了，并非是2015年8月才开端缔造的。”陈女士向记者出示了拍照日期为2014年2月18日的围墙相片。
　　记者亦联络杭州万科公关人士，问询“对于围墙，万科西庐在开端的计划中是怎样计划的”，但在发给记者的回复中，杭州万科方面也未回答此疑问。
　　假如陈女士所言现实，万科西庐在2014年即开端缔造围墙，而全部小区的计划中并没有围墙，这种状况下，小区能否经过计划检验？
　　王玉臣以为，假如业主的确有依据证明开发商在进行计划检验时现已存在围墙，阐明其时就现已存在违背计划条件的状况，已然不契合计划条件，规 划委员会就不能经过计划检验，应当是请求开发商进行整改，整改合格后才干经过计划检验。由此可见，计划委员会的计划检验明显是存在疑问的。
　　“此外，城乡计划法第四十五条清晰规则：‘县级以上当地人民政府城乡计划主管有些依照国务院规则对缔造工程是不是契合计划条件予以核实。未经 核实或许经核实不契合计划条件的，缔造单位不得安排竣工检验。’假如在计划检验时不契合计划条件，严厉依照法令讲，万科都不能安排竣工检验，更不能进行竣 工检验备案，交给的房子也就不具备交房条件。
　　业主或申述杭州万科及有关政府有些
　　陈女士通知记者，5月12日晚，杭州市西湖区蒋村大街办事处的工作人员约谈了有些业主代表，在会谈中，大街办表明围墙是违法修建，一定要撤除。
　　“业主代表也表达了几点诉求。榜首，60%的业主觉得，假如围墙撤除，花园得不到保障，请求退房；第二，还有有些业主能够承受这么的房子， 可是房子是花钱买的，买的时分就带围墙，且一层比二层贵，相当于围墙也是业主花钱买下来的，假如要拆，期望万科方面进行补偿。”陈女士说。
　　陈女士称，杭州万科在5月16日上午回复业主代表时表明，一层业主能够挑选退房，但只退房款和利息，不退房子增值有些；假如不退房，能够将围墙改为绿篱。
　　对此种解决方案，陈女士并不认可：“城管有些之前表明，小区的绿洲是公共绿洲。假如缔造围墙是违法的，那么在公共绿洲上建绿篱就能够吗？别的，咱们是在房价低点是买的房，如今房价现已涨很多了。”
　　在王玉臣看来，若围墙地段归于小区的公共绿洲，依据物权法规则，修建区划内的绿洲，归于整体业主共有，在未经整体业主赞同之前开发商无权加装绿篱。若围墙地段归于城镇公共绿洲，不归于小区的，开发商更没有权力加装绿篱。
　　陈女士表明，假如在未妥善解决疑问之前围墙就被拆掉了，业主会思考申述杭州万科，一起也会思考申述有关政府有些不作为。
　　“由于这么的围墙在两年前刚开盘出售的时分就存在了，开发商卖房的时分，政府为何不论，却等老百姓花钱买了房子以后却说是违建，要撤除。”陈女士说。
　　王玉臣也表明，依照有关的法令规则，计划委员会在进行计划检验的时分，是需求进行现场检验核对的。假如在计划检验之时，的确就现已存在围 墙，那么计划委员会就不应该给开发商核发计划检验合格文件。在这种状况下，还能经过计划检验，断定为合格，就阐明有关政府有些存在渎职。(记者 肖莎)
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