买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和卖家打交道，往往还要和中介打交道，特别是在卖家有典当借款或下家要办理典当借款的状况下，就更简单产生纠纷了。而就在买房、卖房的过程中，往往还简单掉入一些人精心设置的圈套中，多见的圈套有：卖房者假充房主、合同里把戏多、中介扮买主吃差价、一房两卖、许诺的户口迁走没实现等。就此，本期说事释法精选了我市法院近期宣判的几个典型事例，希望能对生意两边有所启示。
　　事例一：
　　“带租约商铺”有危险 买家出资后以为上圈套
　　2013年3月，万嘉超市与黄女士签定《房子租借合同》，租借她坐落鼓楼区洪山镇的一处店面当鲜奶屋，租期为3年。一同，两边还对房钱缴纳金额和方法、违约金和违约职责等作了约好。
　　2013年9月28日，黄女士与郑先生在房产中介的穿针引线下，签定了《房子生意合同》。两边约好：郑先生以230.11万元的报价向黄女士采购上述店面。该店面已租借，在产权搬运过户后租借联系仍持续存在。黄女士保证在该房子交代前承租人将与郑先生按原租借合同约好的条件从头签定租借合同。生意两边任何一方违约致使合同免除的，守约方有权恳求违约方付出违约金23万元及有关律师费等。
　　合同签定后，郑先生依约向房产中介付出了购房保证金23万元。2013年12月5日，他托付律师向房产中介和黄女士发函称：房产中介一向没有供给任何关于店面出售、代签合平等行动的托付书以及合同追认书等法令必备的文件，且供给虚伪租借合同骗他买房。他恳求房产中介在收到律师函之日起5日内对《房子租借合同》事宜作出合理、合法的解说，并供给黄女士自个收付店面房钱的银行流水单、租借税凭据等。
　　同月7日，黄女士发函给郑先生及其托付的律师，告知对方：她有满足理由信任对方有也许不再持续履约，恳求其书面承认是不是持续实行《房子生意合同》，在未收到书面承认函之前，间断实行《房子生意合同》中约好的职责。
　　当月16日，郑先生托付律师发函给黄女士，以为其未按前次发函恳求进行回函，有理由信任其与房产中介虚拟合同欺骗买房人，将依法起诉。
　　上一年，黄女士抢先一步，将郑先生告上法庭，恳求法院承认两边签定的《房子生意合同》现已免除，郑先生向她付出违约金23万元及为该案开销的律师费1万元。
　　庭审中，郑先生辩称：2013年9月28日，房产中介的生意人在黄女士的授意下，成心大肆宣扬该店面带租约一同卖，已有5年的租约，虚拟了本案诉争店面高性价比、高回报率等状况，并隐瞒了该店面的租客实践上是黄女士的兄弟，租借合同系虚伪制造的实践状况，拐骗他采购该店面。郑先生因为终年寓居在国外，对福州区域的状况完全不了解，在黄女士和房产中介不着边际的虚伪宣传下，信以为真，立刻签下生意合同并交纳了23万元的保证金。几天后，他就脱离福州回到美国。2013年11月底，他托付老婆回福州准备处理过户事宜，到店面查看时，才发现本案诉争店面没有所谓“现已开业”，而是一向空置并堆放着垃圾，毫无此前所称的高性价比。　　为此，郑先生提出反诉，恳求吊销两边签定的《房子生意合同》，黄女士当即返还他23万元的购房保证金。
　　鼓楼区法院经审理以为，黄女士供给的《房子租借合同》契合合同方法要件，联系承租人交纳物业费的状况能够确定租借现实存在。因而，郑先生以为黄女士存在诈骗、虚拟租借现实的辩解依据缺乏，法院不予采信。本案诉争合同依法建立并收效，两边当事人应按约实行，不存在《合同法》中规则的“一方以诈骗、胁迫的手法或许乘人之危，使对方在违背真实意思的状况下缔结的合同”致使合同可吊销的情形。因而，郑先生恳求吊销两边签定的《房子生意合同》于法无据，法院不予支撑。
　　本案当事两边签定的《房产生意合同》为有用合同。联系本案确定的现实，郑先生以实践行动表明不再持续实行合同。依据《合同法》规则，在实行期限届满之前，当事人一方清晰表明或许以自个的行动表明不实行首要债款，另一方有权免除合同，并按合同约好向对方建议违约职责。因而，黄女士向郑先生宣布《免除合同告诉》于法有据，诉争《房子生意合同》已免除。依据诉争《房子生意合同》中有关违约职责的约好，黄女士诉请郑先生付出违约金23万元及律师费1万元于法有据，法院予以支撑。
　　事例二：
　　卖家当“户口老赖”被法院判赔违约金
　　2012年12月22日，来自南平的程依姆经房产中介介绍，向李先生采购其坐落福州市鼓楼区的一套商品房。三方签定了《房产生意生意合同》：约好程依姆先交给购房定金5万元，该款由房产中介代收并监管。生意两边中的任何一方有隐瞒现实、改动生意意向、违背合同任何约好等行动，均视为违约。
　　李先生许诺上述房产未曾享受过因外地户口购房落户的特殊政策，但如今尚有户口在其间。他许诺于2013年8月1日前将上述房产的户口迁出，并赞同预留2万元在房产中介处，待李先生的户口迁出后，房产中介再将户口押金交还给他。
　　签约后，程依姆一次性付出70万元给李先生，李先生也将房子过户给她，但是户口一向没迁出。为此，程依姆屡次找李先生洽谈迁户口事宜，但对方一向说没找到当地迁，再给些时刻，找到当地就迁走。
　　程依姆真实等不了了，托付房产中介于2014年5月13日依据李先生在合同中所留的地址，通过EMS向他送达《催告函》，恳求他于该信件收到之日起5日内将诉争房产的户口迁出，但因无法联系到李先生自己，该邮件被退回。
　　程依姆非常生气，以为李先生的行动现已构成严峻违约，形成她的女儿及外孙的户口不能及时迁入福州，直接致使外孙不能在福州上一年级，该丢失是无法用金钱衡量的。为此，她于上一年下半年将李先生告上法庭，恳求他付出违约金5万元。
　　鼓楼区法院经审理以为，程女士与李先生、房产中介三方签定的《房子生意生意合同》合法有用。李先生未按照合同约好的时刻将诉争房产的户口迁出，应当承当相应的违约职责。
　　李先生建议本案中程女士没有任何丢失，其恳求违约金5万元过高。法院对此以为，鉴于程女士如今现已取得诉争房子的产权证，且原落户在诉争房产内的户口也现已于2014年11月21日悉数迁出，李先生未依约迁出户口的行动并未构成根本性违约，程女士也未能供给满足的依据证实其因李先生的违约行动所形成的详细经济丢失。
　　据此，该院以为，本案违约金能够恰当调低，以2万元为宜。李先生应在判定收效之日起10日内向程女士付出违约金2万元。　　律师提示：
　　二手房生意多见四大圈套
　　针对二手房生意中多见的疑问，福州晚报记者请福建理争律师事务所副主任律师陈捷进行相应的法令提示。
　　圈套一：共有房东中只要有些人签字
　　陈律师提示说，有的房子是由夫妻或老一辈与后代一起具有产权的，这时候共有房东之一单独出售房子，在法令上是没有用力的。准确的做法是，在签定房子生意协议时，应该让每个共有人都参与，并别离签字，或出具书面证实。
　　圈套二：阴阳合同
　　陈律师提示说，在二手房生意时，为躲避监管，少交税费，一些机构和自个喜爱签定“阴阳合同”。这种方法危险很大。关于卖方而言，首先要面对合同被宣告无效的危险。其次，存在无法全额回收房款的危险。因为“阴阳合同”存在报价区别且无银行监督，买方有也许不如期付出备案报价外的房款或许恶意恳求以备案报价进行生意。生意两边签定“阴阳合同”还有也许面对行政处罚和刑事职责。
　　圈套三：不实房源
　　陈律师提示说，二手房生意市场上有不少卖房者并非房主，只要房子使用权，有的乃至是假造房产证。买房者如果找不对人致使合同无效，不只购房尽力白废，还有也许带来经济上的丢失。因而，购房者要仔细查看二手房转让人的主体资格，确定房子转让人是不是是该房子的产权人。一方面要听取卖房人的陈说，查看其身份证、房产证、户口簿的原件，必要时要到有关有些核实证件真伪；另一方面，能够拿着房产证复印件等材料到房地产生意中心查询房子的挂号状况、有无典当等。
　　圈套四：违约职责显失公正
　　陈律师提示说，大有些二手房都是通过中介来成交的。为了疾速达到生意协议好获取中介费，有些不法中介经常在合同上耍小聪明，遮盖生意两边。因而，生意两边在签定合一同，最好把和中介有关的条款写入合同中。生意时，买方不该只注重房子自身的报价，还要设定条款就中介的职责和职责约好违约职责。一旦中介、出卖人违约，买方可据此来保护权益，恳求赔偿。
　　另外，买家在签定合一同，一定要仔细查看合同中有没有不公正的条款，一旦发现当即当面指出，查看明白前不要签字。在合同中应标明各方的职责、职责，如违约金的详细数额、逾期付款的职责及其他违约状况的处理等。